体制创新 聚心合力 开创地产工作新局面

——郑州地产集团有限公司2014年度工作回顾

2014年，郑州地产集团有限公司在市投委会、市国资委的领导下，紧密围绕2014年度投融资目标任务，以落实投融资体制改革工作部署为主线，加快推进三项制度改革，实现了融资渠道多样化、投资多元化、资产规模化，集团保持了平稳较快的发展态势。

一、融资工作成效显著。2014年集团的融资目标是40亿元，但却面临着公益性项目融资困难，银行资金面紧张，利率成本高居不下，项目手续不完善等不利形势。在这种情况下，遵循直接融资为主、间接融资为辅的融资思路，扎实推进各项融资工作，截至9月底已累计完成融资44.2亿元，占全年任务的ll0.5%，其中到位资金23.7亿元，已到位的资金综合融资成本为8.46%，综合融资期限为3.99年，不仅按要求完成了市投办下达的融资任务，更达到了资金成本低、期限长、可持续化融资的要求。为搭建集团金融板块，积极拓宽融资渠道，一是发行10亿元私募债。积极与两家承销商光大银行和广发银行展开合作，已将尽调报告和发行协议上报交易商协会，目前正积极协调市财政局出具说明函，预计将于ll月取得注册文件。二是发行20亿元中期票据和市政债。与浦发银行、中信银行合作推进中期票据发行工作，目前已确定募投项目为贾鲁河全线清淤项目和花园路准快速化工程。目前两家银行均已完成内部立项工作，正在积极开展尽职调查和授信工作。三是设立产业投资基金。与民生银行、百瑞信托两家机构投资者分别合作洽谈设立产业投资基金事宜，与民生银行已确定基金设立方案，并通过了省发改委、省工商局联合沟通协商会，目前银行方正在履行总行审批手续。与百瑞信托已将基金及基金管理公司设立方案上报市投办，百瑞信托正积极向其他机构投资者推介基金方案，寻求适合基金发展的其他机构投资者参与基金。

    二、投资工作有序推进。2014年集团承担了八个市政(水务)建设项目的投资任务，在做好市政项目的同时，按照投融资体制改革的要求推进投资多元化，努力拓展市场化自营项目，努力寻求新的利润增长点。一是水务项目方面，石佛沉沙池至郑州西区生态供水工程可研批复的前置要件除水资源论证、南水北调安全评价、环评批复外，其余手续均已办理完成。贾鲁河(含圃田泽)工程已取得项目建议书的批复，可研报告，节能报告的批复，选址意见书的“路条”批复，并报省发改委立项。牛口峪工程已完成水资源论证批复，选线规划、环境影响评价、防洪影响评价和移民安置规划招标工作，该项目一级泵站建设工作已于9月30日开工。二是市政项目方面，积极推进城市新区路网项目，14条道路的前期手续正在有序办理。紫荆山路下穿金水路隧道工程的规划证明、土地利用总体规划情况、项目建议书、水土保持方案、节能评估报告、安评报告已批复，拆迁初步放线工作已完成。东风路下穿金水路隧道工程的项目建议书、总体规划、环评、安评已经批复，可行性研究计划近期可批复。北三环东延与京港澳高速公路互通式立交工程整体规划、环评、安评已批复，规划方案已经确定。三是自营项目方面，集团于6月份通过招拍挂竞得位于化肥东路西，西站路北的一宗住宅用地，已委托设计单位对该地块进行初步设计，同时积极办理开工前的各项手续。集团老办公楼改造项目，由于地块本身面积过小、地铁5号线施工等各种原因的限制，改造难度较大。针对上述问题，经与市国土局、市土地储备中心对接协商后形成了以旧城改造方式进行重建的思路，将于近期上报市政府。尉氏县工业园区项目，拟于一期先提供300亩左右工业用地与我们进行合作。中行地块项目，正在与合作方洽谈合作事宜，近期确定后即可正式开展相关手续的报批报建工作。黄河游览区旅游地产项目，正在与黄河游览区洽谈合作事宜，近期有望签订合作协议。

三、集团资产规模不断壮大。积极挖掘城市潜在资源，为资产盘查与注入工作开源，推动已注入资产的开发经营工作，实现资产租赁经营与开发业务齐头并进。一是加大资产盘查和注入工作力度。截止9月底共办理土地证67本，价值45.28亿元，目前剩余53宗地下空间土地证(面积7613亩、价值27.63亿元)缴纳契税后即可办理。共盘查并登记造册土地资产约66400亩，其中高压走廊用地约56800亩，已向市投办申请将该部分资产注入集团，并实地查勘了多条高压走廊及用地情况，目前市投办已同意挑选一部分成熟的可实施改造开发的高压走廊用地注入集团。同时，与市投办进行沟通协调，将西站路北侧教育及医疗用地约1000亩以协议出让方式交予集团。下一步将着重研究特许经营权的注入、优质股权的注入、部分土地资源开发权的控制以及黄河滨河公园规划范围内的土地资源整合。二是积极推动资产开发与经营管理工作。编制火车站西广场地下停车场及商铺运作方案，招商工作已启动。推动城市地下空间资产开发，着手青少年公园地下空间综合开发项目的前期准备工作，紧密跟踪拆迁、土地收储供应、商业定位及方案设计等进度。

四、三项制度改革顺利实施。按照市政府《关于市级政府投融资公司建立现代企业制度深化劳动人事分配制度改革实施意见》的要求，推动建立与市场经济发展相适应、相配套的劳动、人事、分配制度，构建形成“干部能上能下、人员能进能出、薪酬能高能低、激励与约束统一”的现代企业管理运营机制。

(一)多途径选拔优秀人才。借市投融资体制改革的东风，打破了以往选拔干部、人员调入的单一途径，吸收了外部优秀人才加入集团，同时内部一批综合素质强的员工脱颖而出，为干部队伍注入了新鲜血液。

(二)重新设计薪酬及绩效管理体系。聘请北京正略钧策咨询公司重新设计了集团的薪酬、绩效管理体系。薪酬管理制度方面，首先对所有岗位进行岗位价值评估，明确了每个岗位在集团的相对位置，形成了岗位价值矩阵。其次明确“向业务倾斜，向一线倾斜”的薪酬导向，引导优秀员工向业务部门、子公司一线流动，同时加大了对核心岗位人员的考核力度，增加了其浮动工资的比例，大大激发了员工的工作积极性。

    (三)完善子公司管控模式。明确集团本部和子公司的职能定位，集团本部要为子公司做好服务保障，对子公司简政放权，给予子公司较大自主权。进一步完善参股子公司重大事项管理办法，对子公司股东会、董事会、重大事项统一归口管理。在子公司业绩考核方面，仅设定几项关键考核指标和廉洁自律等底线指标，充分发挥子公司的自主性和积极性，努力打造实力较强的子公司，使集团尽快扭转头重脚轻的不利局面。

    (四)编制三年战略规划。多次召开专题会议研究三年战略规划，使战略规划更加切合集团实际，更加具有可操作性和指导性。在三年战略规划期(2014年-2016年)内，集团要践行“1234”战略：以土地开发业务为主导，在土地、项目、资金捆绑运作为“一”条业务主线的引领下，建立公益性项目与经营性项目风险隔离、独立运作的“两”种商业模式，围绕城市建设投融资、市政基础设施建设、土地一级开发“三”大核心任务，构建土地一级开发与资金管理、工程建设与房地产开发、地下空间开发与资本运作、投融资及金融“四”大事业群，推动集团持续健康发展。

    五、群众路线教育实践活动深入开展。按照市国资委的总体部署，把深入开展教育实践活动作为首要政治任务和重大政治责任，坚持规定动作做到位、自选动作求实效的原则，坚持围绕发展抓活动，抓好活动促发展，加强组织领导，紧扣活动主题，精心部署实施，扎实稳步推进，初步取得阶段性成效。

    (一)重新设立了党支部。为便于发挥基层党组织的战斗堡垒作用，按照业务相近、归口管理的原则，设立了项目拓展和投融资、法务审计和运营管理、拆迁安置和人力资源、行政综合和财务管理4个党支部，形成了书记总负责、支委分工协作、广大党员积极参与的良好局面，为党员教育和管理提供了可靠保证。

    (二)加强领导班子建设。通过群众路线教育实践活动，召开专题民主生活会，强化大局观念，班子成员带头讲团结、顾大局，尊重个性差异，寻求能力互补，做到相互信任、共同发展，通过加强协作促进班子有效地发挥整体功能。

    (三)切实为群众排忧解难。把建“良心工程、质量工程、标杆工程”作为集团项目建设的立身之本，不惜重金从外部招聘工程专业技术人员，切实抓好工程建设质量。

    (四)坚持修身正行，防范廉政风险。牢固树立“为民、务实、清廉”的工作作风，结合党的群众路线教育实践活动，建立完善党风廉政建设责任制，领导班子成员签订了党风廉政建设承诺书，并逐级签订党风廉政建设责任书。按照上级纪委的统一部署，主动参加违规干预和插手市场经济活动谋求利益专项治理、清理纠正党员干部私自从事营利性活动、会所歪风治理等工作，不断加强廉洁自律，筑牢拒腐防变的思想道德防线。

六、着力打造优秀企业文化。注重把企业文化建设融入到经营管理的每个环节，将实施企业文化建设纳入集团三年战略中，逐步形成了永不满足、孜孜不倦的学习文化，团结协作、奋勇争先的狼的文化，尊重人、关心人的家的文化。

(一)注重学习培训。学习是企业保持不竭发展动力的源泉。首先，建立了良好的学习导向，将学历、职称、资格证等作为晋级的重要依据，并承担了员工的学费、考试费用等学习培训费用，鼓励员工自辟蹊径进行学习充电。其次是分层次开展培训，促进全员能力素质的不断提升。三是探索培训方式，除集中培训外，开设了集团网络商学院，设定了目标学分，网络学习使学习时间更加灵活，学习内容更加丰富，满足了员工利用空余时间学习的需求。

    (二)关爱职工生活。着重打造家的文化，将集团建设成为职工之家，以家的文化凝聚人心，构建和谐团队，以家的文化留住人才，发挥员工最大潜能，提高企业的核心竞争力。建立了孝心基金，从员工每月工资中拿出200元，集团补贴300元，通过集团与员工共同出资的形式，每月向所有员工的父母发放最高500元孝心款，敦促员工及时行孝，同时增强了员工及其父母对集团的认同感。员工及其直系亲属生病住院或员工家中遇有红白事，集团工会组织前去慰问看望，增强了员工的凝聚力。每年组织一次员工体检，体检完毕后聘请医院专科医师到集团讲解健康知识与疾病防治，并就体检的问题进行一对一解答。在日常管理中加强对员工的关心和爱护，按时发放福利待遇，每月为员工发放通讯补贴，每季度发放劳保用品，为各支部配备电动车，改善员工办公条件。为集团员工办理《在职职工重大疾病互助保障计划》、《在职职工意外伤害互助保障计划》两项保险，为重大疾病筑起了一道屏障。通过打造家的文化，集团作为员工坚强后盾的角色得到凸显，大大激发了员工干事创业的工作热情。

    (三)打造狼的文化。建立一支具有凝聚力、执行力、战斗力的狼性团队。重新设计绩效考核制度，每季度都要对部门、个人工作完成情况进行考核，且必须产生待改进部门和待改进员工，奖勤罚懒，树立正气，让员工时刻感受到压力，提升了员工的战斗力和执行力。为提高执行力，优化督查工作程序，增加了督查警示环节，定期印发督查通报，将督查工作情况纳入绩效考核，确保集团决策及时落实。积极改进工作作风，引入指纹考勤机对员工考勤进行监督管理，对工作纪律进行不定期监督检查，重点检查在岗情况、工作期间是否做与工作无关的事情、工作日午间饮酒等情况，并对指纹机考勤、工作纪律检查情况进行通报，进一步增强集团员工的纪律观念，效能建设得到加强。

    七、逐步完善企业内部管理

    (一)建立完善总经理办公会议事制度。为提高总经理办公会效率决策，固定于每周三收集、整理、汇总各部门上报总经理办公议题，并于每周四召集各部门负责人共同参与内部协调会，确保成熟的议题和方案提交总经理办公会审议。

    (二)加强资金管理。集团账上的资金量巨大，确保国有资产保值增值，做好资金管理尤为重要。首先要保证资金链畅通，在此基础上提高资金的盈利能力。要求财务部编制年度、月度资金计划，掌握资金的流入、流出情况，便于规划资金使用，合理的调配资金。盘活资金l9.54亿元，为资金的周转使用提供了保障。其次在保证资金安全，不违背法律法规的前提下，多方规划，最大限度地增加资金的收益，通过不断努力，根据各类资金占用期间的长短，在不影响业务的情况下，合理使用资金的浮游量，截止9月底共增加资金孳息收入2336.33万元，资金年化收益率达到l.808%。

    (三)加强审计监督。包括内部审计和外部审计两个方面。内部审计方面。一是完成全部审计外勤工作。根据内部审计方案，本季度完成了对集团总部、大通投资有限公司(含下属公司)、商都新区控股有限公司(含下属公司)、西流湖公司、都市开发公司、地产置业公司的审计外勤工作；二是注重审计沟通效果。完成外勤工作后，已与集团相关部门、地产置业公司、西流湖公司、都市开发公司就审计情况进行了充分沟通，目前，大通投资有限公司(含下属公司)、商都新区控股有限公司(含下属公司)、地产置业公司的审计报告已出具，集团总部的审计报告已完成，西流湖公司、都市开发公司审计报告初稿正在草拟。三是推动审计整改。大通及其子公司、地产置业公司、商都控股公司对审计提出的问题已进行整改，并提交整改报告，其他被审计单位的整改工作将陆续在年底前完成。外部审计方面，积极对接市审计局对陇海快速路概算的审计以及审计署对土地出让收入的专项审计，密切与上级审计机构的沟通联系，做好相关资料的递交、经营活动的介绍、财务情况的解释等工作。

    (四)规范法务管理。法务管理的职能主要是为企业规避法律风险，维护企业的权益。为此，我们一是加强合同管理，严格审查各类合同，确保集团法律文书的严谨、合法合规，为集团重大经济合同提供法律保障。二是积极应对诉讼纠纷。主要涉及拆迂过程中遗留问题，迅速反应，及时应对，保证全部应诉，通过协调、和解或诉讼多种途径，维护集团的合法权益。三是强化法律事务支持。形成外聘法律顾问工作机制，加强对外聘法律顾问的动态管理，为各部门工作开展提供法律支持，确保集团委托事项得到及时、有效、妥善处理。